État des lieux de sortie : que faire si le propriétaire retient abusivement votre caution ?

Deux mois après avoir rendu les clés, toujours aucune nouvelle de votre caution. Ou alors un courrier avec une liste de retenues — peinture, ménage, remplacement d'un robinet usé — sans une seule facture à l'appui. Ce scénario est le litige locatif le plus fréquent en France, et la loi est précise sur les droits du locataire.

Les délais légaux de restitution

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe deux délais selon le résultat de l'état des lieux de sortie :

• 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée
• 2 mois si des différences sont constatées entre les deux états des lieux

Ces délais courent à compter de la remise des clés, pas de la signature du bail de sortie. Au-delà, une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges s'applique pour chaque mois de retard entamé — de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de la demander explicitement.

Vétusté vs dégradations : une distinction essentielle

La vétusté désigne l'usure normale résultant du temps et de l'usage ordinaire du logement. Elle est à la charge du propriétaire, pas du locataire. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 a introduit la possibilité d'appliquer une grille de vétusté pour calculer les abattements à appliquer sur les retenues.

Ne sont pas imputables au locataire :

• La peinture passée ou jaunie après plusieurs années d'occupation normale
• La moquette ou le parquet usés par un usage normal
• Les joints de salle de bain noircis après plusieurs années
• Les petites marques au mur laissées par des cadres

Constituent en revanche des dégradations imputables au locataire : les trous dans les murs non rebouchés, les brûlures sur un plan de travail, une vitre brisée ou une porte arrachée.

Les retenues doivent être justifiées

Toute retenue sur caution doit être justifiée par un document probant : facture d'une entreprise ou devis détaillé. Une estimation chiffrée à la main par le propriétaire, sans prestation réelle derrière, n'est pas recevable.

Si le propriétaire ne joint pas les justificatifs correspondant aux retenues qu'il opère, vous êtes en droit d'exiger le remboursement intégral de la somme retenue.

La procédure pour récupérer votre caution

Étape 1 — Mise en demeure recommandée

Adressez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire ou à l'agence, en citant l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, en chiffrant la somme due (caution + pénalité de retard le cas échéant) et en fixant un délai de 8 jours pour régulariser.

Étape 2 — Commission départementale de conciliation

La Commission départementale de conciliation (CDC) est saisie gratuitement et traite les litiges locatifs, dont les dépôts de garantie. Elle n'est pas obligatoire mais constitue un préalable utile qui peut débloquer la situation sans aller en justice.

Étape 3 — Tribunal judiciaire

Pour les montants inférieurs à 5 000 €, le tribunal de proximité est compétent. La procédure sans représentation obligatoire par avocat est accessible. Une injonction de payer peut être obtenue rapidement sur présentation de votre dossier (bail, états des lieux, justificatifs de remise des clés, correspondance).

Comment Jawris peut vous aider

Une mise en demeure qui cite l'article 22 de la loi de 1989, chiffre précisément la somme due — caution + pénalité de 10 % par mois — et mentionne explicitement les recours disponibles est souvent suffisante pour débloquer la situation, surtout face à un propriétaire ou une agence qui a simplement tardé à restituer.

Jawris génère cette mise en demeure personnalisée avec les articles de loi précis adaptés à votre situation, prête à envoyer en recommandé.